Reformas a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

El Gobierno del Distrito Federal publicó el 13 de enero del 2015 en la Gaceta Oficial un decreto mediante el cual se reformaron (las “Reformas”) diversas disposiciones de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (la “Ley”), y que entraron en vigor el 14 de enero de 2015.

A continuación se mencionan las Reformas que consideramos más destacadas junto con un breve comentario explicativo al respecto.

A. De las Asambleas.

1. Las Asambleas Generales Ordinarias deberán celebrarse trimestralmente.

Comentario: Antes de las Reformas, se debían celebrar cuando menos cada seis meses.

2. Se establece la facultad de la Procuraduría Social del Distrito Federal (la “Procuraduría”) de convocar a una asamblea general de condóminos en los siguientes casos (además de los casos donde no exista alguna administración):

a. Por resolución judicial; y

b. Por solicitud de al menos el diez por ciento de los condóminos cuando exista negativa del administrador o del comité de vigilancia para convocar.

Comentarios: (i) Anterior a las Reformas, la Procuraduría solamente podía convocar a asamblea cuando no existiera administración y únicamente con el objeto de dirimir la cualidad condominial, y (ii) en el inciso b) se hace notar que el porcentaje se mide por el número de condóminos mas no por el porcentaje que se trata y no el porcentaje de copropiedad. Por ejemplo, el condominio de un local que cuente con 100 condóminos y 0.02 % de proindiviso representa para efectos del porcentaje que el condominio al igual que el condominio de una tienda “ancla” al que le corresponde el 30 % de proindiviso.

B. De la Administración.

1. Para el caso de que el condominio a través de su comité de vigilancia contrate una administración profesional, ahora deberá presentar para su registro ante la Procuraduría, además del contrato, la garantía o fianza correspondiente, y la certificación expedida por la Procuraduría, atendiendo la acreditación del curso para administradores que imparte la Procuraduría en esta materia.

Comentario: Antes de las Reformas, el administrador profesional debía asistir al curso pero no era requisito aprobarlo; ahora, después de las Reformas, el administrador profesional deberá aprobar el curso para administradores que imparte la Procuraduría en esta materia.

2. El administrador y los integrantes de cualquiera de los comités al interior del condominio, tendrán un plazo máximo de treinta días naturales para acreditar la capacitación o actualización que imparta la Procuraduría en esta materia.

Comentarios: (i) Antes de las Reformas, estaban obligados a asistir a la capacitación únicamente el administrador, y solamente el administrador y los integrantes del Comité de Administración y el Comité de Vigilancia; después de las Reformas, se incluye a todos los integrantes de cualquiera de los comités del condominio; y (ii) antes de las Reformas, debían acreditar su asistencia a los cursos por lo menos una vez al año; después de las Reformas, se establece el término de 30 días naturales después de su nombramiento para cumplir con esta obligación.

3. El nombramiento como administrador del condominio tendrá plena validez frente a terceros y todo tipo de autoridades, siempre y cuando acredite su personalidad con el registro de administrador vigente emitido por la Procuraduría, para el caso de que la personalidad del administrador sea materia de controversia judicial o administrativa, el comité de vigilancia asumirá las funciones del administrador.

Comentario: Antes de las Reformas, cuando la personalidad del administrador era materia de controversia judicial o administrativa, existía un vacío legal que dejaba en estado de indefensión al condominio.

4. El administrador del condominio es corresponsable en los servicios contratados por éste, en los términos de lo dispuesto en el Código Civil aplicable a la materia.

Comentario: Esta corresponsabilidad no existía previo a las Reformas. A partir de las Reformas, el administrador (persona física o moral) adquiere la corresponsabilidad de todos aquellos servicios que sean contratados por éste, lo cual implica que el administrador debe tener cuidado e.g., con los contratos de prestación de servicios que suscriba en tal carácter.

5. En caso de incumplimiento por parte del administrador de un condominio a sus obligaciones contenidas en el artículo 43 de la Ley, a petición de al menos 20 de los condóminos y ratificación de la asamblea, se podrá proceder a la revocación de su nombramiento.

Comentario: Previo a las Reformas, no se tenía contemplado en la Ley la posibilidad de que parte de los condóminos pudieran solicitar la revocación del nombramiento del administrador.

6. En el caso de construcción nueva en Régimen de Propiedad en Condominio, el primer administrador será designado por quien otorgue la escritura constitutiva del condominio, y dicho administrador tendrá la obligación de convocar a Asamblea General de Condóminos, para elegir nuevo administrador y nombrar a los integrantes de los comités de administración, educación y cultura, seguridad y protección civil, activación física y deporte, y de mediación, en un plazo no mayor de 30 días naturales a partir de la fecha de su construcción.

Comentario: Previo a las Reformas, no existía la obligación del primer administrador del condominio de convocar a Asamblea General de Condóminos para elegir nuevo administrador y los integrantes de los diversos comités del condominio.

C. De las Cuotas.

1. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo cuando el condominio a través del condómino no contar con recursos o se encuentre en estado de insolvencia declarada, en cuyo caso, la asamblea podrá acordar que dichas cuotas puedan ser cubiertas con trabajo en beneficio del condominio.

Comentario: Previo a las Reformas, la Ley no contemplaba la posibilidad de compensar el pago de las cuotas condominiales con trabajo en beneficio del mismo.

2. Se establece como requisito previo al inicio del procedimiento conciliatorio ante la Procuraduría, para controversias entre condóminos, poseedores o entre éstos, su Administrador, y Comité de Vigilancia, acreditar haber agotado un procedimiento interno de mediación ante el Administrador o comité correspondiente.

Comentario: Anterior a las Reformas, no era requisito previo para iniciar un procedimiento ante la Procuraduría haber agotado un procedimiento interno de mediación ante el Administrador o comité correspondiente.

D. De los Comités Condominales.

Como parte de los comités internos del condominio, además del Comité de Medio Ambiente (antes de Ecología), del Comité de Educación y Cultura (antes socio-cultural), del Comité de Deporte, y del Comité de Seguridad y Protección Civil, al cual estas Reformas sujetan a los Programas Internos Protección Civil y a los Planes de la Secretaría de Seguridad Pública para prevención del Delito, las Reformas crean el Comité de Mediación, que se encarga de promover la resolución de conflictos condominales a través de métodos alternos de solución de controversias.

Comentario: Antes de las Reformas, no existía el Comité de Mediación por lo que con su inclusión nuevamente se privilegian los métodos alternos para la solución de controversias al interior del condominio.

E. De la Destrucción, Ruina y Reconstrucción del Condominio.

Para el caso de que el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad por cualquier tipo de siniestro o en una proporción que represente más del 35 % de su valor, los condóminos podrán solicitar por sí o a través de la Procuraduría, la intervención de otra autoridad a efecto de obtener dictamen de resistencia estructural, protección civil o de otra naturaleza que se estime necesario.

Comentario: Con las Reformas se introduce la posibilidad para los condóminos que se encuentren en esta situación de solicitar la intervención de otra autoridad a efecto de obtener dictamen de resistencia estructural, protección civil o de otra naturaleza que se estime necesario.

Comentario general: Las Reformas derogan todas las disposiciones que se opongan a lo establecido en la misma, sin embargo, son omisas en señalar si las condominios constituidos con anterioridad a las Reformas deberán cumplir con obligaciones de inscripción, regularización, actualización, y demás obligaciones (ni si se les concede un plazo para cumplir con dichas obligaciones), por lo tanto, sugerimos cumplir con ellas en cuanto les sea posible.